Arcano financiero
Por Andrea DEGHI y Fabio NATALUCCI*Especial para Arcano Radio
Edificios de oficinas vacíos. Horario de tienda reducido. Tarifas de habitación de hotel increíblemente bajas. Todos son signos de los tiempos. Las medidas de contención implementadas el año pasado en respuesta a la pandemia cerraron negocios y oficinas y dieron un duro golpe a la demanda de bienes raíces comerciales, especialmente en los segmentos minorista, hotelero y de oficinas.
Más allá de su impacto inmediato, la pandemia también ha
empañado las perspectivas de los bienes raíces comerciales, dado el advenimiento
de tendencias como la disminución de la demanda de minoristas tradicionales de
ladrillo y mortero a favor del comercio electrónico, o de oficinas como trabajo
desde -Las políticas para el hogar ganan terreno. Un análisis reciente del FMI
encuentra que estas tendencias podrían perturbar el mercado de bienes raíces
comerciales y potencialmente amenazar la estabilidad financiera.
La conexión de la estabilidad financiera
El sector de bienes raíces comerciales tiene el potencial de
afectar una estabilidad financiera más amplia: el sector es grande; sus
movimientos de precios tienden a reflejar el panorama macrofinanciero más
amplio; y depende en gran medida de la financiación de la deuda.
En muchas economías, los préstamos inmobiliarios comerciales
constituyen una parte importante de las carteras de préstamos de los bancos. En
algunas jurisdicciones, los intermediarios financieros no bancarios (p. Ej.,
Empresas de seguros, fondos de pensiones o fondos de inversión) también
desempeñan un papel importante a pesar de que los bancos siguen siendo los
mayores proveedores de financiación de deuda para el sector inmobiliario
comercial a nivel mundial. Un shock adverso para el sector puede ejercer
presión a la baja sobre los precios de los bienes raíces comerciales, afectando
negativamente la calidad crediticia de los prestatarios y pesando en los
balances de los prestamistas.
El riesgo de una caída en los precios aumenta cuando podemos
observar grandes desalineaciones de precios , es decir, cuando los precios en
el mercado de bienes raíces comerciales se desvían de los implícitos en los
fundamentos económicos o "valores razonables". Nuestro análisis
reciente muestra que estos desajustes de precios magnifican los riesgos a la
baja para el crecimiento futuro del PIB. Por ejemplo, una caída de 50 puntos
básicos en la tasa de capitalización de su tendencia histórica, una medida de
desalineación comúnmente utilizada, podría aumentar los riesgos a la baja para
el crecimiento del PIB en 1.4 puntos porcentuales en el corto plazo
(acumulativamente en 4 trimestres) y 2.5 por ciento. puntos a medio plazo
(acumulados más de 12 trimestres).
El alto precio de COVID-19
Al observar el impacto de la pandemia, nuestro análisis
también muestra que los desajustes de precios han aumentado. Sin embargo, a
diferencia de episodios anteriores, esta vez la desalineación no se debe a una
acumulación excesiva de apalancamiento, sino a una fuerte caída tanto en los
ingresos operativos como en la demanda general de bienes raíces comerciales.
A medida que la economía gana impulso, es probable que la
desalineación disminuya. Sin embargo, los posibles cambios estructurales en el
mercado de bienes raíces comerciales debido a la evolución de las preferencias
en nuestra sociedad desafiarán al sector. Por ejemplo, un aumento permanente en
las tasas de desocupación de propiedades comerciales de 5 puntos porcentuales
(debido a un cambio en las preferencias corporativas y de los consumidores)
podría llevar a una caída de los valores razonables en un 15 por ciento después
de cinco años.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que existe una gran
incertidumbre sobre las perspectivas de los bienes raíces comerciales, lo que
dificulta enormemente la evaluación definitiva de los desajustes de precios.
El papel de los encargados de formular políticas en la lucha
contra los riesgos para la estabilidad financiera
Las tasas bajas y el dinero fácil ayudarán a las empresas no
financieras a seguir teniendo acceso al crédito, contribuyendo así a la
incipiente recuperación del sector inmobiliario comercial. Sin embargo, si
estas condiciones financieras favorables fomentan la toma de riesgos excesivos
y contribuyen a la desalineación de los precios, los responsables de la
formulación de políticas podrían recurrir a su conjunto de herramientas de
política macroprudencial.
Para abordar estas vulnerabilidades, se podrían utilizar
herramientas como los límites en los coeficientes de cobertura préstamo-valor o
servicio de la deuda. Además, los formuladores de políticas podrían buscar
ampliar el alcance de la política macroprudencial para cubrir las instituciones
financieras no bancarias, que son actores cada vez más importantes en los
mercados de financiación de bienes raíces comerciales. Por último, para
garantizar que el sector bancario se mantenga fuerte, los ejercicios de pruebas
de resistencia podrían ayudar a informar las decisiones sobre si se ha
reservado el capital adecuado para cubrir las exposiciones de bienes raíces
comerciales.
*Andrea Deghi es experta en el sector financiero en la
División de Análisis de Estabilidad Financiera Global del Departamento de
Mercados Monetarios y de Capital del FMI.
Fabio M. Natalucci es subdirector del Departamento de Mercados Monetarios y de Capital del FMI.
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